Ramazan YENER

Tapu Müdür V.

 

Başyayla Tapu Müdürlüğü 03/07/2000 tarihinde hizmet vermeye başlamıştır. Hükümet Konağının zemin katında hizmet vermektedir.

Tapu Müdürlüğünde (1) Müdür Vekili, (1) 4/C Personel  ve (1) Bilgisayar İşletmeni görev yapmaktadır.

İlçemize bağlı 9 köyün tamamının kadastro çalışmaları tamamlanmıştır. Tapu Müdürlüğü 03/01/2012 tarihi itibariyle TAKBİS, ileri bilgi teknolojileri kullanılarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinin daha sağlıklı, süratli, güvenilir ve etkin bir şekilde planlanmasının ve yönetilmesinin diğer kurum ve kuruluşlara sunulan mülkiyete ilişkin verilen daha yaygın bir şekilde kullanımının sağlanmasının ve bu çerçevede tapu ve kadastro çalışmalarının ve bilgilerinin 'Çok Amaçlı Arazi Bilgi Sistemi'ne dönüştürülmesinin amaçlandığı, diğer kurum ve kuruluşlarla entegre olarak çoklu kullanıma sunulacağı stratejik bir 'e-Devlet' projesi ile çalışmaktadır. Vatandaşa SMS ile online olarak randevu verilmektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR:

-Başkasına ait tapu bilgilerini öğrenebilir miyim?

Başkasına ait tapu bilgilerini öğrenemezsiniz. Eğer kişi ölüyse, mirasçısı olduğunuzu ispatlamak kaydıyla bilgi alabilirsiniz.

-Başkasına (anneme/babama) ait zayiinden tapuyu alabilir miyim?

Anne-babanız bile olsa tapu, kişinin kendisi dışında hiç kimseye verilemez.

-Tapumu kaybettim yenisini alabilir miyim?

Nüfus cüzdanınızla gelmeniz, o tapuyla ilginizi ispat etmek ve o yılki bu işlemle ilgili tapu harcını yatırarak tapunuzu alabilirsiniz.

-Anne/Babamın malik olduğu taşınmazlarda onun vefatıyla tapu müdürlüğüne gelmeden tapu mirasçılar adına geçer mi?

Mahkemeden veya noterlerden alınan veraset belgesi ile ilgili Tapu Müdürlüğüne mirasçılar veya yetkili vekilleri tarafından müracaat edilmedikçe intikal işleminin gerçekleşmez. İntikal işlemi için, mirasçılardan birisinin talebi halindeİŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET(Elbirliği Mülkiyet)olarak tescil edilir, tamamının müracaatı halinde ise iştirak halindeki mülkiyetMÜŞTEREK MÜLKİYETE(Paylı Mülkiyet)çevrilerek kanuni hisselerinin adlarına tescili yapılır.

-İlgilinin işitme, konuşma ve görme özürlü olması, imza atamaması, 'okudum' yazamaması, okuma-yazma bilmemesi durumunda ve ölünceye kadar bakma akitlerinde şahit istendiğinde şahit akraba olabilir mi?

Şahitlerin reşit, okuma yazma bilen ve temyiz kudretine sahip olması ve Türkçe bilmesi, akraba olmaması, soyadı benzerliği olmaması gerekmektedir. İşlemin yapıldığı Tapu müdürlüğündeki personel tanık olamaz. Eğer kişi işitme veya konuşma özürlüyse iki şahitle birlikte yeminli tercüman da işleme katılacaktır. İlgilisi Türkçe bilmiyorsa akde şahit yanında yeminli bir tercüman da iştirak edecektir.

-Tapu işlemleri için belli bir yaş sınırı var mıdır?

İşlem yapacak kişi, 18 yaşını doldurmuş olmak kaydıyla, medeni haklarını kullanma ehliyetine sahipse, sorulan sorularla akıl sağlığının yerinde olduğu tespit ediliyorsa kaç yaşında olursa olsun sağlık raporuna gerekyoktur. Eğer medeni haklarını kullanma yönünde herhangi bir kuşkuya düşülürse rapor istenebilir. Bu karar müdürlüğün yetkisindedir.

-Tapu işlemleri yapabilmek için istenilen raporun belli bir süresi var mıdır?

Tabip raporu sadece aynı gün içinde geçerlidir. Önceden alınan raporlar işlem esnasında geçerli değildir.

-İmza bilmeyenler için mühür geçerli mi?

İmza bilmeyenler için parmak izinin alınması yeterlidir. İlgilisi mühür kullanmak isterse mühürle birlikte parmak izininde alınması gereklidir. Tanıklar mühür ve parmak izini onaylarlar.

-Eğer taşınmaz iştirak halinde ise tek hissedarın talebiyle iştirağı çözmeden işlem yapılabilir mi?

İştirağı çözmeden işlem yapılamaz. Bunun için de tüm taşınmaz maliklerinin gelmesi gerekir.

-İşlem yapılırken ehliyet geçerli midir?

Hangi işlem olursa olsun ehliyet geçerli değildir. nüfus cüzdanının aslıyla işlem yapılabilmektedir.

-İşlem esnasında kullanılan vekaletnameyi işlem bitince başka bir işlemde kullanmak için geri alabilir miyim?

Tapu Müdürlüğünde tüm belgelerin asılları geçerlidir. Mevcut belgelerin aslı müdürlüğümüzde kalmakta, tekrar o belge kullanılmak istendiğinde tekrar istenmemektedir.

-Tapu harçlarına ait bilgi verebilir misiniz?

Tapu harçları belediye emlak beyan değerine bağlıdır. 2014 yılı döner sermaye ücreti 73,00 TL olup, diğer harç oranları belediye emlak beyan değeriyle belirtilen oranın çarpılıp döner sermaye ücretinin eklenmesiyle bulunur.

-İşlemlerde kullanılacak fotoğraflar için bir kıstas var mı?

Fotoğrafların son 6 ay içinde çekilmiş olması gerekmektedir.

-Deprem sigortası tüm taşınmazlarda zorunlu mu?

Kat mülkiyeti tesis edilmiş meskenlerde ve köyiçi mevkii dışında kalan köylerdeki evlerde deprem sigortası zorunludur.

-Tapu harçlarını herhangi bir bankaya yatırabilir miyim?

T.C.Ziraat Bankası A.Ş. yapılmaktadır.

-18 yaşından küçük bir çocuğum var, taşınmaz edinebilir mi?

18 yaşını doldurmamış olan yaşı küçük çocuklara ait gayrimenkul tasarruflarında anne ve baba birlikte hareket ederek işlemi yapabilirler. Eğer bunlardan birinin olmaması durumunda ölüm halinde kalan anne veya baba, boşanma halinde hâkim, velayeti hangi tarafa vermiş ise onun tarafından işlem yerine getirilir. Anne babadan biri yaşı küçüğe bağış yaparsa, çocuğu temsil için anne veya babanın yanında özel vasinin de işleme katılması gerekmektedir.

- Satış işlemi için hangi evraklar gereklidir?

Alıcı -satıcı kimlik fotokopileri, belediyeden emlak beyan değeri, alıcı ve satıcı birer tane fotoğraf gereklidir. Eğer kişi okuma-yazma bilmiyorsa 2 tane şahit gereklidir.

- İstediğimiz saatte başvuru yapabilir miyiz? İşlemim ne kadar sürede biter?

Müdürlüğümüz başvuru saatleri 08.00-12.00 , 13.00-14.00 saatleri arasındadır. Bu saatler arasında başvurular alınmakta olup, hizmet standartları dahilinde aynı gün içerisinde bitirilmeye çalışılmaktadır.

-Kat mülkiyeti nedir ?

634 sayılı kanuna göre kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ,ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan özel bir mülkiyet şeklidir.Buna göre; kat mülkiyeti kütüğünde tescil edilen her bağımsız bölüm,ayrı ayrı birer gayrimenkul olup,maliki tarafından müstakilen devredilebilir, rehin edilebilir, bir hakla kayıtlanabileceği gibi varislerine de aynen intikal eder.(K.M.K. m: 1/1,13/4)

-Kat irtifakı nedir?

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra,geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere,o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı) ve bu hakka sahip olanlara (kat irtifakı sahibi) denir.(K.M.K. m:1/2,2/c,3/3)

-Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Tariflerden de anlaşılacağı üzere, kat irtifakı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olan bir arsa üzerine tesis edilebilir. Bu hak müstakbel bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş geçici bir irtifak hakkı olup, yapı tamamlandıktan sonra, kurulan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.Kat irtifakı,binanın projesi tasdik edilip inşaat ruhsatı alındıktan hemen sonra ve inşaat başlamadan dahi kurulabilir. (K.M.K. m:49) Esasen kat irtifakı kurulu bulunan bir gayrimenkulün inşaatının tamamlanmasını müteakiben bağımsız bölüm maliklerinden herhangi birinin başvurusu sureti ile kat mülkiyetine geçilmesi gerekir,ancak bu günümüzde pek uygulanır olmaktan çıkmakla birlikte, apartman şartlarında kat maliklerinin bir araya gelip, uzlaşı sağlamaları pek mümkün görünmemektedir..

-Devre mülk nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10.06.1985 tarih ve 3227 sayılı kanunla düzenlenen 57. maddesinde, devre mülk hakkı şöyle tarif edilmiştir: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere kurulan irtifak hakkıdır.

-Miras Bırakanın Sağlığında Bir Kısım Mirasçıları Maldan Mahrum Etmesi

Satış, hibe (bağış) ve her ne surette olur ise olsun, miras bırakan sağlığında gerek diğer mirasçılardan biri veya birkaçı üzerine doğrudan ve gerekse bir aracı kişi kullanarak dolaylı olarak, bu aracı kişinin üzerine devir yapıp, daha sonra diğer mirasçılardan biri veya birkaçı üzerine yeniden devir alınan mallar için,miras bırakanın ölümünden sonra gerçekten bedelsiz bir devir veya hileli bir işlem var ise,mirastan tamamen veya kısmen mahrum bırakılan mirasçılar,muvazaa (hileli işlem) iddiası ile veya mahfuz (saklı miras hakkı) hisselerin tenkisi için dava açılabilir.

-Veraset ve intikal beyannamesi hangi şartlarda verilir süresi nedir?

-Ölüm ile vukuu bulan intikallerde:

Ölüm Türkiye'de Vukuu bulmuş ise; mükelleflerin Türkiye'de bulunmaları halinde murisin (miras bırakan ölünün) ikametgahının bağlı bulunduğu vergi dairesine ölüm tarihini takip eden (4) ay içerisinde,mükelleflerin yabancı bir memlekette bulunmaları halinde,ölüm tarihini takip eden (6) ay içerisinde Türkiye konsolosluğuna verilir.

-Ölüm yabancı bir memlekette vukuu bulmuş ise;

Mükelleflerin Türkiye'de bulunmaları halinde, ölüm tarihini takip eden (6) ay içinde miras bırakanın son ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine; mükellefler müteveffanın bulunduğu memlekette oldukları takdirde ölüm tarihini takip eden (4) ay içinde; mükellefler müteveffanın (miras bırakan ölünün) bulunduğu yerin dışında başka bir yabancı memlekette oldukları takdirde, ölüm tarihini takip eden (8) ay içinde Türkiye konsolosluğuna verilir.

Diğer surette vaki intikallerde (bağış, piyango vs. gibi) malların hukuken iktisap edildiği tarihi takip eden (1) ay içinde verilir.Beyannameler taahhütlü olmak şartı ile posta ile de gönderilebilir.

-Emlak beyannamesi hangi hallerde ve ne zaman verilir?

Her tür gayrimenkul iktisabında (ediniminde) veya vergiyi değiştiren sebeplerin doğmasında (arazi vasfının arsaya dönüşmesi, arsa üzerine bina inşa edilmesi, veraset ve intikal, hibe(bağış), ifraz, tevhit, taksim, cins tashihi (değişikliği), imar uygulaması, bağımsız bölümün niteliğinin, cinsinin değişmesi, asansör, kalorifer eklenmesi v.b gibi hallerde) İşlemin gerçekleştiği, içinde bulunulan yıl sonuna kadar (yılın son 3 ayında değişiklik meydana gelmişse 90 günlük süre içinde) ilgili belediyeye elden veya posta yolu ile verilir.(taahhütlü posta tavsiye edilir.)

-Reşit olmayan (18 yaşından küçük) çocuğuma gayrimenkul aldım veraset ve intikal beyannamesi verecek miyim?

18 yaşın altında bulunan evlatlar anne ve baba velayeti altındadırlar, tasarruf ehliyetine haiz değildirler. Bu durumdan dolayı çocuğunuz adına herhangi bir kişiden her ne surette olur ise olsun (satış, trampa, bağış, taksim vs) gayrimenkul edinilmesinde bu işlem her ne kadar tapuda satış veya yukarıdaki işlemlerden biri gözükse dahi esasen bağış (hibe) anlamına geldiğinden 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine veraset ve intikal beyannamesi vermek ve her yıl belirlenen istisna bedelini aşan kısım için intikal vergisini yatırmak zorundasınız.(Bunda amaç 18 yaşından küçük çocukların gayrimenkul iktisap edecek kadar edinim bedelini temin edemeyeceği, esasen bu gayrimenkulün edinim bedelinin anne babası tarafından karşılanması sureti ile hibe (bağış) anlamına geldiğidir.)

-Reşit olmayan (18 yaşından küçük) evlatların adına gayrimenkul edinimi nasıl yapılır ?

18 yaşın altında bulunan çocuklar tasarruf ehliyetine sahip olmadıklarından, tapu işlemleri anne ve babaları tarafından birlikte karşılanır, bunlardan biri yok ise (ölü veya boşanmış) anne veya babası tarafından tapu işlemi gerçekleştirilir.

-Gayrimenkul terimleri ne anlama gelir?

İfraz:Parsellerin ayrılması,Tevhit:Parsellerin birleştirilmesi,Taksim:Mal paylaşımı,Trampa (Takas):Gayrimenkullerin, birbiri ile değiştirilmesi,Cins tashihi:Gayrimenkullerin vasfının, niteliğinin değiştirilmesi,İzale-i şuyu:Ortaklığın giderilmesi,Şufa hakkı :Ön alım hakkı. (Öncelikli olarak hissedarın alım hakkı).

Arsalarda kullanılan yüzde (%) terimleri ve oranlar neyi ifade eder ? :

T.A.K.S :(Taban alanı kat sayısı) : Bir imar parseli üzerine yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir ve % (yüzde) ile gösterilir. Örnek %30 - % 40 gibi.Bunu bir örnek ile açıklayacak olur isek. 1000 m2 yüz ölçümlü bir arsanın t.a.k.s'ı % 30 olsun 1000 x 0,30 = 300 m2 binanın tabandaki inşaat alanı olarak bulunur.

K.A.K.S :(Katlar alanı kat sayısı) : Bir imar parselinde yapılacak olan binanın inşaat alanlarının toplamını gösterir. K.a.k.s 'a kısaca 'inşaat emsali' veya inşaat yoğunluğu' da denir. Bir örnek vermek gerekir ise 1000 m2 yüz ölçümlü bir arsanın k.a.k.s 'sı % 80 olsun 1000 x 0,80 = 800 m2 toplam katların alanı ortaya çıkar.Tüm katların toplam alanı bu oranı geçemez.

İnşaat Nizamları

a) Ayrık (bahçeli) Nizam :Komşu parsellere hiçbir yanından bitişik olmayan yapı düzenidir.

b) Blok Nizam :Planda blok olarak işlenmiş ve cephe uzunluğu,derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oluşturduğu bahçeli yapı düzenidir,

c) Bitişik Nizam :Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı düzenidir.

-Ada nedir?

Çevresi yollarla sınırlandırılmış bulunan ve çeşitli parselleri kapsayan arsa parçası ve böyle bir yeri kapsayan yapılar takımı

-Apostille nedir?

Tasdik şerhi. Apostil, bir belgenin gerçekliğinin tasdik edilerek başka bir ülkede yasal olarak kullanılmasın sağlayan bir belge onay sistemi

-Ana Gayrimenkul Nedir?

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin bütünü

-Akitsiz İşlemler nedir?

Ayni hakların kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin (silme, iptal etme), düzeltme, değişiklik, ayırma, birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile Tapu Müdürlüğü'nde yapılan işlemler

-Akitli İşlemler nedir?

Tapu Müdürlüğü'nde resmi senet düzenlenerek yapılan bütün işlemler. İpotek ve irtifak hakları akitli işlemlere örnektir.

-Derece nedir?

İpoteklerin tescil edildiği sıralama. İpoteklerin bir birine üstünlüğü, tapu kütüğünde işgal ettiği derece ve sıraya göre belirlenir.

-Ayrık Nizam nedir?

Hiçbir yanından komşu parsellerdeki binalara bitişik olamayan bina nizamı

-Arsa Payı nedir?

Kat mülkiyetinde, arsanın yasada belirtilen esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları

-Arsa nedir?

Belediye ve mücavir alan sınırlarında veya köy yerleşik alanlarında, yapılan planlarla iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçaları

-Bağımsız Bölüm Nedir?

Kat mülkiyetinde, ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kat Mülkiyeti Yasasına göre, bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri

-Çap Nedir?

Yapının ve arsanın boyutlarını ve sınırlarını gösteren harita

-Diğer İrtifak Hakları nedir?

Malik, taşınmazı üzerinde belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları kurabilir.

-Geçici Şerh nedir?

Yapılacak olan bir tapu işleminde ayni hakkını ispat veya eksik belgesini tamamlaması için ilgilisine süre verilerek mevcut hakları tehlikeli bir gelecekten kurtarma düşüncesine dayanan bir hukuki müessese

-İnşaat Kat Alan Katsayısı (KAKS) nedir?

Yapının bütün katlarındaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamı

- Tapu değeriyle satış değerinin farkınedir?

Gayrimenkulün, alım satımı sırasında, tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabir. Bu durumda satıcı, isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü' nün, Osman Arıoğlu' nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı yazı )

Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin, gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında 'dört yıl içinde' yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için, gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.

Tapuda Satış için gerekli belgeler nelerdir?

1-Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı.

2-Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları, pasaportları veya avukat kimliği ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları, gerçek kişiler için T.C. Kimlik Numarası, tüzel kişiler için Vergi Numaraları.

3-İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden (vekil) temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler (vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.), T.C. Kimlik Numarası.

4-Söz konusu taşınmaz mala ait, ilgili Belediyeden Emlak beyan değerini gösteren belge.

NOT:İşlemlerde, Tüzel kişilerden vergi numarası, gerçek kişilerden T.C. Kimlik Numarası alınır.

İşlemin Mali Yönü Nedir?

Taşınmaz malların satışında, ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda kamulaştıran idare harçtan bağışık değil ise, takdir bedeli üzerinden) 492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı ve alıcı için ayrı ayrıbinde 20oranında tapu harcı tahsil edilir.

Ayrıca, taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.